フラット35とは

2019年5月21日

フラット35とは、現在の住宅金融支援機構と民間金融機関との提携により2003 (平成15)年10月から登場した証券化ローンのことを指し、ほとんどの金融機関が取り扱っています。

固定金利で長期間借りることができる

というのが最大のメリットで、金利動向に左右されないので返済計画が立てやすくなります。

なお、フラット35には「フラット35 (買取型)」と「フラット35 (保証型)Jという2つのタイプがあり、「保証型」と呼ばれるタイプは取扱機関が独自に証券化するのですが、団信以外の基本的な商品性はほぼ同じなのと2018 (平成30)年4月1日時点で保証型を取り扱うところは3つだけなので、当サイトでは「フラット35 (買取型)」を単に「フラット35」と表記して説明します。

ただ一言に「フラット35」といっても様々な商品や条件がありますので、まずは「フラット35」にどんな特徴があるのか、おさえておきましょう。

返済期間によって金利水準や商品名が異なります

名称 返済期間 利用可能な住宅の条件 融資限度額
フラット20 15年以上20年以内
(60歳以上は10年以上で利用可)
一定の技術水準を満たすこと 8,000万円
フラット35 21年以上35年以内
フラット50 36年以上50年以内 長期優良住宅に該当すること 6,000万円

返済期間等によって「フラット20」、「フラット35」、「フラット50」といった名称で分けられ、フラット20は公式には「フラット35 (返済期間15年以上20年以下)Jと表示されるのが一般的です。

以上のように、商品性自体は「フラット35」と同じで利用にあたっては物件の要件や収入基準などの要件を満たすことが必要ですが、基本的に新築住宅や築年数の新しい中古マンションでは多くの物件が対象になります。

また長期優良住宅などに該当する場合は、「フラット35S」(優良住宅取得支援制度)として申込みを行うことにより、返済当初5年、または10年間の適用金利が0.25%引き下げられます。

ただし、8,000万円の範囲内で物件価格等の10割まで借りることはできますが、物件価格に対する借入金額の割合(融資率)が9割を超える場合には、借入金額全体に対する融資金利が「+0.44%」と高くなります。

フラット35の利用条件

融資対象は1億円以下、かつ、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす優良な住宅が融資の対象となります。

よって、フラット35を利用するためには1億円以下というのもありますが、まずは取得しようとしている住宅が「優良住宅」としての技術基準を満たしているか確認する必要があります。

フラット35の融資対象となる住宅の要件

  • 建設費(土地の購入費も含む)または購入価額が1億円以下(消費税込)
  • 住宅の床面積
    → 戸建て住宅の場合: 70㎡以上
    → 共同住宅(マンションなど)の場合: 30㎡以上
  • 住宅の耐久性などについて機構が定めた技術基準に適合する住宅

主な要件は上記となりますが、まずは購入を検討している住宅の販売会社に確認しましょう。

フラット35の融資対象となる人

  • 申込時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済を利用する場合は70歳以上でも可)で、安定した収入がある人
  • 日本国籍を持つ人、または永住許可などを受けている外国人
  • すべての借入金(カードローンなども含む)に対する年間返済額が年収に占める割合について、次の基準を満たしている人
    年収400万円未満の場合⇒収入基準30%以下
    年収400万円以上の場合⇒収入基準35%以下

フラット35のその他おさえておきたいポイント一覧

融資主体 民間金融機関などの取扱機関
(融資後、住宅金融支援機構がローン債権を買い取る)
資金使途 申込み本人またはその親族が住むための住宅の建設資金および購入資金(中古住宅も可)
※要件を満たしたセカンドハウス(別荘など)も可
※要件を満たせば借り換えでの利用もできる
(注)リフォーム資金単独では利用できない
融資金額 100万円以上.8.000万円以下。購入価格等の10割まで利用可
※抵当権設定等にかかる一定の諸費用も含められる
返済期間 15年~35年※ 60歳以上の人は10年以上
親子リレー返済を利用する場合を除き、80歳完済
返済方法 元利均等毎月返済、または元金均等毎月返済
借入金額の40%以内の範囲でボーナス併用払いも可能
金利 融資金利は取扱う金融機関等が毎月決定する
→利用する取扱機関によって金利は異なる
・融資実行時の金利が適用される
・金利は全期間固定金利型だが一部では段階金利型もある
・返済期間20年以下と21年以上とで融資金利が異なる
・融資率9割超の場合全体の融資金利が0.44%高くなる
融資事務手数料 金融機関によって異なり、以下の2種類に大別される
・手数料定額タイプ:32.400円~108.000円程度
・手数料定率タイプ: 「融資額×最大2.16%」
※定率タイプのほうが一般的に金利水準は低い
物件の検査 機構に登録済の中古マンション等以外は、検査が必要
検査費用は3万円前後。ただし借入金額に含めることも可能
保証人 不要(保証料も不要)
一部繰上げ返済 100万円以上で実行可能で手数料も無料
インターネット経由の場合は10万円以上で実行可能
ただし、期間短縮型の場合はいずれも6カ月単位の元金相当額以上が必要
団体信用生命保険 機構団体信用生命保険に加入できる(義務ではない)
加入しない場合は融資金利が0.2%低くなる
火災保険 一般の火災保険への加入が必要
担保設定 住宅金融支援機構が第1順位の抵当権が設定される

フラット35における金利の引き下げ制度

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