65歳までに完済するプランを立てよう

頭金を貯めて借入額を少なくしたほうがいいのか、それとも頭金を貯める前に気に入った物件があったら買ってしまったほうがいいのか。

どちらがいいのでしょうか。

低金利の今はできるだけ早く買うほうがお得

いずれも65歳で完済する前提で、金利は同じとして4,000万円のローンを組む場合で比較してみましょう。

ケース1.30歳で頭金100万円で3,900万円の35年ローン(金利1.2% 元利均等返済)
⇒毎月の返済額 113,763円

ケース2.40歳で頭金1100万円で2,900万円の25年ローン(金利1.2% 元利均等返済)
⇒毎月の返済額 111,938円

となり、月々の返済額は1,800円ほどしか差がありません。

加えてケース2の場合、家賃を12万円支払っていたとしたらケース1と比較して10年間で1,440万円も余分に住宅費を支払っていることになります。

仮にケース2で最初の10年間、家賃の12万円を半年ごとに72万円で都合20回繰り上げ返済したとしたら、トータルで累計1,378万円の繰り上げ返済を行うこととなり、559万円の利息削減効果と14年5か月の期間短縮=51歳の時点で完済することが可能になります。

低金利だから自己資金がなくていいわけではない

上述した例の通り、低金利であればフルローン(35年)を組んでもそれほど毎月の返済額に差が出ませんが、だからといって自己資金なしでローンを組んだほうがいいかというとそうでもありません。

その理由は、自己資金の有無や額によって銀行の貸し出し金利が変わってくるところにあり、最低でも諸費用分は自己資金で支払ったほうが金利が有利になります。

自己資金比率による銀行別融資金利の違い

住信SBIネット銀行

諸費用 住宅ローン融資金利
自己資金で支払い 0.457%
金融機関から借入 0.507%

※変動金利:2018年7月実行金利

みずほ銀行

諸費用 物件価格に対する
自己資金の割合
住宅ローン融資金利
自己資金で支払い 自己資金20%以上 0.625%~0.975%
自己資金20%未満 0.625%~1.075%

※変動金利:2018年7月実行金利

フラット35

諸費用 物件価格に対する
自己資金の割合
返済期間 住宅ローン融資金利
自己資金で支払い 10%未満 15年~20年 1.73%
21年~35年 1.78%
10%以上 15年~20年 1.29%
21年~35年 1.34%

※ARUHI取り扱い金利(フラット35は取り扱い金融機関によって金利が異なります)
※全期間固定:2018年7月実行金利

上記の表の通り、金融機関によって優遇条件が異なりますが、いずれも自己資金の額によって融資金利が変わってきます。

例えば4,000万円を借り入れた場合、金利0.625%と金利0.975%では、

◇月々の返済額が6,390円違う
◇総返済額で268万円もの差が出る

これほどの違いになってしまいます。

例えば、住宅ローン控除の還付金をできるだけ多く受けるためにあえて自己資金を0にして借入額を300万円増やしたところで、住宅ローンの還付金は10年間で30万円程度増えるだけです。

融資金利の差額と比ぶべくもありません。

融資を受ける予定の金融機関の融資金利条件をよく精査し、できうる限りの自己資金、物件価格の10%程度を目安に自己資金を準備したうえで審査を受けることをおすすめします。

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