フラット35は本当にお得?民間住宅ローンとフラット35の簡単比較

住宅ローンには大きく分けて、主に銀行や信用金庫などが取り扱う民間住宅口-ンと住宅金融支援機構と民間金融機関が提携するフラット35の2つの選択肢があります。

そしてフラット35には、省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅だと借入金利が一定期間引き下げられるフラット35Sという住宅ローンがあり、フラット35Sは住宅性能によって下記2つのプランに分けられます。

  • Aプラン(当初10年間金利引き下げ)
  • Bプラン(当初5年間金利引き下げ)

民間住宅ローンとフラット35とフラット35Sの比較表

民間住宅ローン フラット35 フラット35S
使える目的 居住用住宅購入
リフォーム
居住用住宅購入
リフォーム単体はNG
居住用住宅購入
リフォーム単体はNG
金利タイプ 変動金利
一定期間固定金利
全期間固定金利
全期間固定金利 期間固定金利
・Aプラン
(当初10年間はフラット35の借り入れ金利からさらに0.25%マイナス)
・Bプラン
(当初5年間はフラット35の借り入れ金利からさらに0.25%マイナス)
借入期間 1年~35年 15年以上35年以内
※ただし80歳を超えないこと
15年以上35年以内
※ただし80歳を超えないこと
保証人 信用保証会社の保証が必要 不要 不要
担保 基本的に必要 必要 必要
融資対象となる物件 各金融機関ごとの担保審査基準による 住宅の床面積
・一戸建ての場合 70平米以上
・マンションの場合 30平米以上
※適合証明機関による物件検査が必要
住宅が所定の技術水準を満たす必要があります。
詳細は下記サイトの金利Aプランもしくは金利Bプランを参照ください。
【フラット35】Sの対象となる住宅
住宅ローンの借り換え 対応可能 対応可能 対応可能
事務手数料 ・メガバンク 3万(税別)
・新生銀行 10万(税別)
・その他ネット銀行 借入総額の2%(税別)
3000万借入時60万円
・借入金額の1.0%~
・最低金額10万~
・3000万円借入れ1.0%の場合の手数料 30万(税抜き)
・借入金額の0.5%~
・最低金額10万~
・3000万円借入れ1.0%の場合の手数料 15万(税抜き)
保証料 ・メガバンク 借入総額の2%(税抜)約60万円
・ネット銀行 無料
無料
団体信用生命保険 強制加入 無料 フラット35に含まれる ※2017年10月1日以後に申込の場合
2017年10月1日以前に申込みの場合はこちら
火災保険 原則必須加入 別途加入必須
繰上返済手数料 無料~数万円
※繰上返済は1円から可能
無料
※100万以上での繰上返済
民間住宅ローン フラット35 フラット35S

フラット35と民間住宅ローンはどうやって比較すればいい?

ほとんどのフラット35では「定率タイプの融資事務手数料の負担」が発生するので、基本的にはこの手数料負担も念頭に置いたうえで銀行など民間の「全期間固定金利型ローンJと比較しなければなりません。

とはいえ、現在はフラット35の団信特約料が融資金利に含まれているので、銀行など民間の「全期間固定型」民間住宅ローンと比較する場合は、

表示されている融資金利が低いほうを選べばよい

ということになります。

4,000万円を借り入れた場合の民間住宅ローンとフラット35のシミュレーション比較

フラット35 民間住宅ローン
適用金利 1.35% 1.35%
毎月返済額 135,187円 135,187円
返済総額 4,867万円 4,867万円
◇融資事務手数料 86万円 3万円
◇保証料 0円 77万円
◇団信特約料の総額 0円 0円
小計 86万円 80万円
総合計(返済総額+小計) 4,953万円 4,947万円

※借入金額:4,000万円、返済期間:30年

上記表のとおり、現在ではフラット35の融資事務手数料(一般的には「融資額× 2.16%J)と、民間住宅ローンで原則として必要になる保証料などの負担総額(一括で支払う「外枠方式」の場合)はほほ同じ水準となるため、住宅ローンの返済総額に影響をもたらす「融資金利」同士で比較して問題ありません。

また民間金融機関のなかには、全期間固定金利型の住宅ローンに力を入れていて非常に魅力的な条件が提示されている場合もあるため、フラット35より有利かもしくは同程度となる
「長期の固定金利型」を取り扱う金融機関とも比較しておきましょう。

フラット35と同等以上!民間住宅ローン「全期間固定金利型」例

金融機関 返済期間 金利 保証料 備考
みすほ銀行 21年~25年以内 1.27% 融資手数料32.400円
26年~30年以内 1.29%
31年~35年以内 1.30%
三菱UFJ銀行 21年~25年以内 1.29% 融資手数料32.400円
26年~30年以内 1.39%
31年~35年以内 1.49%
三井住友信託銀行 30年固定 1.13% 「融資手数料型」の最優遇金利。
審査結果によって金利は異なる。
ソ二一銀行 20年超35年以内 1.386% 不要 融資手数料43.200円
十六銀行 最長35年 1.21% 融資手数料54.000円
京都銀行 最長35年 1.20% 融資手数料54.000円
住信SBIネット銀行 30年固定 1.22% 不要 「融資額×2.16%」の融資事務手数料がかかる。
35年固定 1.30%

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