住宅ローンの金利タイプについて

2019年5月21日

住宅ローンの金利は、固定金利と変動金利の2つに大別されます。
どちらを選ぶかで将来的な損得が大幅に変わってくる可能性があり、住宅ローンを選ぶ際に最も重要なポイントといえます。
まずは、それぞれの特徴をおさえておきましょう。

固定金利 (全期間)固定金利型 ・フラット35
・フラット50
・一部の民間住宅ローン
段階金利型
金利ミックスプラン
変動金利 変動金利型 ・財形住宅融資
・民間住宅ローン
固定金利選択型 ※
上限金利付き変動金利型

※「固定金利選択型」は当初の固定金利期聞に応じて「3年固定」「5年固定」「10年固定lなどに分かれます

固定金利のポイント

「固定金利」は、借入時に定められた金利が返済終了まで続きます。
証券化ローンである「フラット35」や一部の民間住宅ローンで採用されていて、当初の一定期間(一般的には10年)以降の金利が高く設定されている「段階金利型」というシステムもあり、これも固定金利型の一種といえます。

全期間固定金利型も段階金利型も、いずれも借入時点で将来の金利まで決まるため、将来的な返済額もあらかじめ確定するという安心感がありますが、一般的に金利水準は変動金利型より高く設定されています。

変動金利のポイント

「変動金利」は、一定期間ごとに適用金利が見直されます。

民間の変動金利型ローンの場合は半年単位で見直されるのが一般的です(正確には、年に2回、年の前半分と後半分で金利が設定されます)。
※1年や3年、5年ごとに見直すタイプもありますがほとんど利用されていません

ただし返済額は金利が変わるたびではなく、5年単位で再計算して見直されます。
また、見直し後の返済額には直前の返済額の1.25倍を上限にするという規定(125%ルール)があり、たとえば現在の毎月返済額が10万円なら、6年目以降、次の5年間の返済額はどんなに金利が上がっても12.5万円までとなります。
※一部金融機関では金利が見直されるごとに返済額も変わるシステムが採用されています

公的融資の財形住宅融資でも「5年固定金利制」という名の変動金利型が採用されており、これは5年ごとに金利と返済額が見直されるので民間住宅ローンでいうところの「変動金利5年もの」と同じものと考えることができます。

財形住宅融資の場合は、金利変更後の返済額の上限が1.5倍となっている点にも留意が必要です。このほかにも、通常より金利が若干高い代わりに適用金利に上限がついている「上限金利付変動金利型」というタイプもありますが、ほとんど利用されていないのが実状です。

一方、変動金利型をベースとして、当初の一定期間の金利が「特約」をつけることにより固定される「固定金利選択型」という仕組みもあります。

「固定」という言葉が使われていますが、選択した固定金利特約期間が終了したあとは変動金利に戻る(あるいは再度、その時点の金利水準で一定期間の固定金利特約を選ぶ)ので、将来的な金利上昇リスクがある点には注意が必要といえます。

なお、一部の民間住宅ローンでは7対3の比率や半分ずつなど、固定金利や変動金利を組み合わせて借りる「ミックスプラン」も利用することができます。

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